Woningcorporaties hebben in 2018 slechts 12.753 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd. Een historisch dieptepunt en veel minder dan ze zelf zouden willen, want de woningnood neemt alleen maar toe. In vijf jaar tijd verdwenen er 100.000 betaalbare huurwoningen.
Dit blijkt uit het jaarlijkse ‘benchmark’ onderzoek 2019 van Aedes, de koepel van woningcorporaties. De ambitie was om 30.000 sociale huurwoningen te bouwen, maar gebrek aan bouwlocaties en steeds hogere belastingen voor corporaties zitten nieuwbouw in de weg.
100.000 sociale huurhuizen minder
Vergeleken met vijf jaar geleden zijn er 100.000 sociale woningen minder. Dat komt door liberalisering, waardoor corporaties sociale huurwoningen overhevelen naar de vrije sector, en door verkoop. In totaal zijn er van 2013 tot 2017 125.000 sociale huurwoningen geliberaliseerd en 100.000 verkocht. De bouw van nieuwe woningen compenseert die afname bij lange na niet.
Zorgwekkende trend
In het AD van 11 december spreekt stadsgeograaf Cody Hochstenbach van een ‘zorgwekkende trend, die gekeerd moet worden om het recht op huisvesting te waarborgen. We zien de wachtlijsten alleen maar langer worden, meer mensen hebben moeite hun huur te betalen of vallen buiten de boot.’
Gemiddelde huur 588 euro
Corporaties bouwden voornamelijk eengezinswoningen en meergezinswoningen, zoals appartementen, galerijflats of portiekwoningen. Nieuwbouwhuizen hebben een gemiddelde huurprijs van 588 euro. 80 procent wordt verhuurd onder de aftoppingsgrens; deze huizen zijn geschikt voor mensen met de laagste inkomens.
1.300 flexwoningen
Ook werden er bijna 1.300 flexibele woningen gebouwd, bijvoorbeeld tiny houses. Het gemiddeld woonoppervlak van flexwoningen is 25 vierkante meter. De bouwkosten van een flexwoning ligt met 63.000 euro aanzienlijk lager dan de 159.000 euro van een appartement en de 169.000 euro van een eengezinswoning.
Verhuurderheffing
De grootste financiële belemmering voor corporaties is de toenemende belastingdruk. Die liep in 2018 verder op, met 16 procent ten opzichte van een jaar eerder. Met name door de stijging van de verhuurderheffing. Voor elke sociale huurwoning betalen corporaties 1.084 euro aan verhuurderheffing, saneringsheffing, OZB en andere gemeentelijke belastingen. Hierin is de vennootschapsbelasting nog niet meegerekend. Die bedroeg in 2018 378 miljoen euro. Dit jaar komt daar nog 320 miljoen euro bij als gevolg van de ATAD-belasting van het kabinet.
Aedes-benchmark 2019
Het onderzoek naar nieuwbouw is onderdeel van de benchmark van branchevereniging Aedes. De Aedes-benchmark biedt gemeenten, huurders en andere belanghebbenden inzicht in hoe corporaties hun middelen besteden en hoe ze presteren. De benchmark bestaat uit zes onderdelen: huurdersoordeel, bedrijfslasten, duurzaamheid, onderhoud/verbetering, beschikbaarheid/betaalbaarheid en nieuwbouw. De uitkomsten tonen de prestaties van individuele corporaties en de sector. Aedes voert de benchmark uit samen met PwC, KWH en ABF.